تبلغ ضريبة التصرفات العقارية 5% من قيمة التصرف، ويسددها المتصرِّف (من يتم التصرف لمصلحته) للهيئة، ويشاركه المتصرَّف له بالتضامن إن كان سببًا في عدم السداد (المادة 7). والتأخر مكلف: 2% من الضريبة عن كل شهر، بحد أقصى 50%.
النظام (المرسوم الملكي م/84 وتاريخ 19/03/1446هـ) دخل حيز النفاذ في 12 شوال 1446هـ الموافق 10 أبريل 2025، وحلّ محل اللائحة التنفيذية السابقة. فلا تعتمد على ملخصات قديمة. المصدر نص النظام على موقع هيئة الخبراء بمجلس الوزراء وصفحات هيئة الزكاة والضريبة والجمارك. المقال معلومات عامة وليس استشارة قانونية أو ضريبية.
الخلاصة أولًا
| السؤال | ما ينص عليه النظام | المادة |
|---|---|---|
| نسبة الضريبة | 5% على التصرف العقاري | 2 |
| أساس الاحتساب | إجمالي قيمة التصرف المتفق عليها بين الطرفين متى كانت في حدود القيمة السوقية العادلة، ولا تشمل كلفة الأجل في التمويل من جهات مرخصة | 2 |
| كم مرة تُفرض؟ | مرة واحدة عند وحدة أطراف التصرف والعقار والقيمة | 2 |
| متى تُستحق؟ | في تاريخ التصرف، وحكمًا هو تاريخ توثيقه، ويجوز سدادها قبله | 4 و5 |
| من المسؤول عن السداد؟ | المتصرِّف، ويشاركه المتصرَّف له بالتضامن إن كان سببًا في عدم السداد | 7 |
| غرامة التأخر | 2% من الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه وبحد أقصى 50% | 15 |
| التظلم | أمام الهيئة خلال 60 يومًا من الإبلاغ بالقرار | 17 |
ما التصرف العقاري الذي تُفرض عليه الضريبة؟
تعرّف المادة الأولى التصرف العقاري بأنه أي تصرف ناقل لملكية العقار، أو ناقل لمنفعته بشكل دائم بطريق مباشر أو غير مباشر، أو ناقل لمنفعته لمدة تزيد على 50 عامًا. وتفرض المادة الثانية الضريبة أيًّا كانت حالة العقار أو شكله أو استخدامه وقت التصرف. يستوي أن يشمل العقار كاملًا أو جزءًا منه، مفرزًا أو مشاعًا، منجزًا أو قيد الإنجاز أو على الخارطة. ويستوي أن يتم التوثيق أو لا يتم.
من يدفع الضريبة؟
المتصرِّف مسؤول عن الضريبة وعليه سدادها للهيئة وفق الإجراءات والمواعيد التي تحددها اللائحة. والمتصرَّف له مسؤول معه بالتضامن حين يثبت للهيئة أنه كان سببًا في عدم السداد (المادة 7). والمتصرِّف هو من يتم التصرف العقاري لمصلحته.
وتمنع المادة 19 كل من يملك صلاحية توثيق التصرفات العقارية من توثيق أي تصرف لم تُسدَّد الضريبة المستحقة عنه في تاريخ التوثيق. أي أن التوثيق لن يتم قبل السداد، فلا تؤجله إلى آخر لحظة.
ما التصرفات المعفاة؟
تعدّد المادة 3 (الفقرة أ) تصرفات تُعفى من الضريبة كليًا، منها:
- التصرف في حالات قسمة التركة.
- التصرف دون مقابل لوقف عام أو خاص أو مشترك، أو من أو إلى جمعية خيرية مرخص لها نظامًا.
- التصرف لجهة عامة أو لأي من الأشخاص الاعتبارية العامة أو الجهات أو المشروعات ذات النفع العام، والتصرف من جهة عامة بصفتها سلطة عامة.
- التصرف في حالات نزع الملكية للمصلحة العامة أو وضع اليد المؤقت.
- التصرف للزوج أو الزوجة أو أي من الأقارب حتى الدرجة الثالثة على سبيل الهبة الموثقة.
- التصرف تنفيذًا لوصية شرعية موثقة.
- التصرف تنفيذًا لأمر بالبيع الجبري صادر من محكمة مختصة.
- التصرف الناتج عن عمليات الاندماج والاستحواذ بين الأشخاص الاعتبارية.
- التصرف في العقار من أي شخص لمطور عقاري مرخص لمزاولة البيع والتأجير على الخارطة، إذا كان العقار مخصصًا لأحد مشاريع البيع على الخارطة وصدر له قرار بالترخيص.
- رد العقار لمالكه السابق نتيجة إلغاء التصرف الموثق بالتراضي خلال 90 يومًا من التوثيق، بشرط عدم تغيير وصف العقار ورد كامل قيمته.
وتذكر المادة نفسها حالات أخرى مرتبطة بالشركات والصناديق الاستثمارية بشروط ومدد (لا تزيد على 5 سنوات) تحددها اللائحة. وتجيز الفقرة (ب) إعفاء تصرفات أخرى كليًا أو جزئيًا وفق ما يحدده مجلس الوزراء.
كم تبلغ الغرامات؟
- التهرب الضريبي: غرامة لا تتجاوز ثلاثة أمثال قيمة الضريبة محل التهرب، وتشمل من يشترك فيه أو يساعد عليه أو يسهّله (المادة 15).
- التأخر في السداد: 2% من الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه وبما لا يتجاوز 50%، تبدأ من اليوم التالي لانتهاء المدة المحددة. وتضاف غرامة 1% عن كل شهر أو جزء منه إذا عدّلت الهيئة قيمة الضريبة بعد 30 يومًا من إشعار التعديل.
- مخالفة أي حكم آخر: غرامة لا تزيد على قيمة الضريبة المستحقة أو 50 ألف ريال أيهما أكثر.
والعقوبة لا تُسقط الضريبة. تقول المادة 16 إن إيقاع العقوبة لا يحول دون استيفاء الضريبة المستحقة.
كم تملك الهيئة من وقت للمراجعة؟
بحسب المادة 8، للهيئة ثلاث سنوات من تاريخ التصرف لتفعل ما يلي:
- التحقق من القيمة المفصح عنها وإعادة احتساب الضريبة إن كانت أقل من حدود القيمة السوقية العادلة.
- تقدير قيمة التصرف غير محدد القيمة.
- احتساب الضريبة عن التصرف غير الموثق أو غير المفصح عنه.
- المطالبة بالسداد خلال ثلاث سنوات من تاريخ التصرف أو من تاريخ علمها به.
كيف أتظلم من قرار الهيئة؟
تنص المادة 17 على التظلم أمام الهيئة خلال ستين يومًا من الإبلاغ بالقرار، وعلى أن تبت فيه خلال تسعين يومًا. فإن رُفض التظلم أو مضت المدة دون بتّ، فللمتظلم الاعتراض أمام الجهة القضائية المختصة خلال ثلاثين يومًا. وإن لم يتم التظلم أو الاعتراض في هذه المدد أصبح القرار قطعيًا.
ما الذي تغيّر في أبريل 2025؟
دخل النظام الحالي حيز النفاذ في 10 أبريل 2025 وتوقف العمل بأحكام اللائحة التنفيذية السابقة. ووافق مجلس إدارة الهيئة على اللائحة التنفيذية الجديدة بقراره رقم (01-03-25) وتاريخ 24 مارس 2025. وإن وجدتَ ملخصًا يذكر أحكامًا مختلفة (مثل درجة القرابة في الهبة) فالمرجع نص النظام الحالي أعلاه. أما مواعيد السداد وضوابط الإعفاء والقيمة السوقية العادلة فتفصّلها اللائحة التنفيذية، فراجعها قبل أي تصرف.
ماذا تفعل قبل أي بيع أو نقل ملكية؟
- حدّد هل تصرفك معفى بموجب المادة 3، كالهبة الموثقة للأقارب حتى الدرجة الثالثة أو قسمة التركة.
- احسب 5% على القيمة المتفق عليها، وتأكد أنها في حدود القيمة السوقية العادلة حتى لا تعيد الهيئة احتسابها.
- سدد الضريبة قبل التوثيق أو في تاريخه، فالموثِّق لن يوثق دونها.
- احتفظ بمستندات الصفقة ثلاث سنوات على الأقل، فهذه مدة مراجعة الهيئة.
- إن وصلك قرار لا تقبله، تظلّم خلال ستين يومًا.
أسئلة وأجوبة حول ضريبة التصرفات العقارية
كم نسبة ضريبة التصرفات العقارية؟
5% على التصرف العقاري (المادة 2).
هل الهبة بين الأقارب معفاة؟
نعم، الهبة الموثقة للزوج أو الزوجة أو الأقارب حتى الدرجة الثالثة معفاة بموجب المادة 3 من النظام، وتحدد اللائحة المعايير.
ما غرامة التأخر في السداد؟
2% من الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه وبحد أقصى 50% (المادة 15).
متى أدفع الضريبة؟
تُستحق في تاريخ التصرف، وهو حكمًا تاريخ توثيقه، ويجوز سدادها قبله (المادتان 4 و5).
كم مدة التظلم من قرار الهيئة؟
ستون يومًا من الإبلاغ بالقرار. وتبت الهيئة خلال تسعين يومًا، ثم لك ثلاثون يومًا للاعتراض أمام الجهة القضائية (المادة 17).
المصادر
- هيئة الخبراء بمجلس الوزراء: نظام ضريبة التصرفات العقارية (قُرئ في 22 أكتوبر 2026)
- هيئة الزكاة والضريبة والجمارك: نظام ضريبة التصرفات العقارية
- هيئة الزكاة والضريبة والجمارك: اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة التصرفات العقارية
قُرئت المعلومات في 22 أكتوبر 2026 من نص النظام المنشور وصفحات الهيئة.
